Discours prononcé par notre Maire, Hubert Falco, à l’occasion de la Journée de l’Immobilier organisée le jeudi 13 septembre au Palais du Commerce et de la Mer par le Club Immobilier du Var :
Madame, Monsieur,
Aujourd’hui, plus de 75 % de la population française habitent les villes et toutes les études démontrent que ce phénomène va aller en s’amplifiant. L’urbanisme est donc une des priorités majeures de l’aménagement du territoire et des politiques publiques.
Pourtant, bien que Toulon soit la quatorzième ville de France, elle a été boudée pendant des années, par les grands groupes immobiliers présents sur le marché Français.
Vous-même, acteurs du développement urbanistique de la région, vous avez créé ce club dont la vocation est de réunir régulièrement tous ceux qui participent à l’essor de notre belle ville, il n’y a seulement que deux ans, alors que votre homologue marseillais a déjà 15 ans d’existence !
Or, vous qui êtes architectes, notaires, avocats, constructeurs, entrepreneurs, promoteurs et autres intervenants du secteur de l’immobilier, vous connaissez tous notre combat quotidien pour faire de Toulon une ville incontournable de l’axe méditerranéen, une métropole qui compte sur la scène économique nationale et internationale.
Et nous savons, vous et moi, que ce combat, je ne peux pas le gagner sans vous. Ce combat est celui d’un partenariat public/privé, un partenariat constructif et respectueux pour permettre la transformation de Toulon et sa transition vers son statut de Métropole.
Aussi, quand votre club a vu le jour l’année dernière, j’y ai vu le signe d’une nouvelle dynamique, d’une nouvelle volonté dans le monde économique. Et quand cette année, l’organisateur de cette manifestation, Maître Philippe MARIN, votre président que je salue, m’a sollicité pour intervenir sur le thème de la politique urbaine de la ville de Toulon dans le cadre de votre journée de l’immobilier, je n’ai pas hésité une seconde à prendre date.
En préambule, pour parler de la politique urbaine que mon équipe et moi-même avons mis en place à Toulon, il me faut faire un bond en arrière pour replacer celle-ci dans son contexte.
En 2001, Président du Conseil Général du Var, les Toulonnais décidaient de me faire confiance pour reconstruire un avenir pour leur ville. Et le défi n’était pas moindre !
En effet, tout le monde s’en souvient, Toulon était à cette époque, en grande souffrance : déshérence, abandon, rejet national… Le Centre-Ville n’était que projets abandonnés et palissades, je n’en citerai que trois : Place de la Liberté, Place de l’Equerre, dalle des Ferrailleurs.
Aussi, dès notre arrivée, nous avons mis en œuvre, sans perdre de temps, un programme global de rétablissement de la vitalité de Toulon pour lui redonner sa place de Capitale du Var, de Ville Centre d’un magnifique département, celle qui donne l’exemple dans l’unité départementale.
Nous avons travaillé sur un projet d’envergure, ambitieux mais cohérent et supportable par la collectivité.
C’était un projet qui ne pouvait se concevoir que dans la durée, sur plusieurs mandats, et soyons clairs, il reste, malgré tous les efforts réalisés, encore beaucoup à faire ! Mais dès aujourd’hui, on ne peut faire qu’un constat : en 2018, la ville est métamorphosée, transformée.
La Ville compte 169 517 habitants, soit 9 000 de plus qu’en 2000. Elle forme 14 000 étudiants par an, soit 10,5% de plus qu’en 2012 (+34% sur Toulon Cœur de Ville), le taux de chômage est en baisse depuis 15 ans (-21% depuis 1999). Notre territoire est le territoire de la région PACA qui crée le plus d’activités depuis 3 ans.
Et pour en revenir à votre cœur de métier, l’immobilier, le nombre de logements est passé de 86 000 en 1999 à 91 000 logements en 2017 avec, de surcroit, un taux de vacance qui a baissé de plus de 20% !
Ces chiffres prouvent à eux seuls qu’à Toulon, on construit et on rénove ! L’immobilier est un secteur dynamique ! Toulon, séduit une population nouvelle, active, grâce à une politique municipale orientée sur la qualité de vie et le développement urbain.
Et pour garantir ce dynamisme, nous travaillons à :
- Garantir un développement durable du territoire
- Recréer le lien Ville / Mer
- Promouvoir le développement du tissu économique local
- Développer l’offre culturelle, l’offre de santé, l’offre évènementielle, sportive, et touristique
- Renforcer le lien social et la tranquillité publique
- Poursuivre l’amélioration du cadre de vie
- Renforcer la proximité dans les quartiers
Quel est donc le secret de cette métamorphose, de ce renouveau ?
En fait, notre politique s’appuie sur plusieurs leviers, tout aussi importants les uns que les autres et totalement complémentaires.
Le premier que je vais citer, c’est notre PLU. Adopté en 2012, il répond à des objectifs de développement en tenant compte de préoccupations économiques, sociales et environnementales.
Nous l’avons construit pour qu’il donne toute sa place à la diversité, à la créativité. Nous l’avons conçu pour qu’il permette un développement harmonieux, pour qu’il donne toute sa place à l’esthétique, à la qualité, à l’optimisation de l’espace qui est rare à Toulon, ville construite entre Faron et Méditerranée, d’autant que 2 autoroutes, à l’Est et à l’Ouest, se jettent sur l’étroitesse de son centre et que seules 2 avenues permettent de traverser la ville : le boulevard de Strasbourg et l’avenue de La république. Difficile de pousser les murs… Et souvenons-nous qu’à l’Ouest, nous arrivions sur la prison Saint-Roch que nous avons démolie.
Nous cherchons donc à :
- Conforter l’attractivité de Toulon en renforçant les activités portuaires, militaires, les équipements et le tourisme,
- Encourager le dynamisme des quartiers et valoriser l’espace public et le patrimoine,
- Maîtriser la mobilité et encourager les nouveaux modes de transport,
- Valoriser notre cadre de vie.
Notre deuxième atout, c’est la création de Toulon Provence Méditerranée dès 2002, une agglomération solidaire autour de sa Ville-Centre et qui s’est donnée les moyens de devenir la 14ème métropole française.
TPM est l’un des éléments déclencheurs dans le renouvellement urbain de la ville.
La métropole toulonnaise compte 426 939 habitants. C’est une zone d’emploi de 605 716 habitants avec près de 40 000 entreprises et établissements actifs et une importante création d’activités dans ses 69 ZAE. L’installation des entreprises du numérique a permis d’amener une image plus jeune et moderne, notamment avec la création du Pôle Numérique, à proximité du nouveau Pôle Universitaire en centre-ville, sur la dalle des Ferrailleurs.
Son taux de chômage est en baisse continue et inférieur au taux de la région PACA.
Son développement touristique est constant et confirmé par l’obtention du classement en « Station de Tourisme » de la ville de Toulon.
Elle propose un Pôle Universitaire en plein essor, développé et construit en centre-ville sur l’ancienne dalle des Ferrailleurs, à la place de 20 ans de palissades.
Je veux également citer parmi nos leviers fondamentaux pour notre développement : la Mer et la Marine.
La rade de Toulon, la plus belle d’Europe, représente un ancrage exceptionnel pour une stratégie de développement. Et dans tous les domaines porteurs d’avenir : économiques, mais aussi, environnementaux, touristiques, commerciaux, militaires, universitaires… Si TPM affiche un réel dynamisme économique, c’est en partie grâce aux leviers que sont le Contrat de Baie, le Grand Projet Rade, le Technopôle de la mer et le Pôle Mer, que nous avons créés avec TPM.
Et notre première alliée, dans cette progression vers le développement, reste bien entendu la Marine Nationale, notre premier partenaire, dans le premier port militaire d’Europe, qui non seulement est une locomotive économique, porteuse d’heures de travail pour un grand nombre de sous-traitants dans des domaines de pointe, mais en plus, elle nous accompagne dans notre volonté d’ouverture sur la Mer : acquisition de la Tour Royale ouverte sur 4 hectares d’espaces verts, ouverture des plages de la Mitre, de Pipady, Sentier du Littoral réhabilité, murs d’enceinte et barrières de barbelés qui tombent, et demain, trois hectares et demi d’emprise au sol, au Mourillon, en bord de mer, sur le site de l’ancienne DCNS, cédés à la Métropole…
Bien sûr, il a fallu mettre en place des outils de politiques urbaines pertinents, et là encore, rien ne s’est fait facilement, rien ne s’est fait avec une baguette magique…
ANRU, ZFU, FISAC… Tous ces dispositifs d’accompagnement, tous ces outils, il a fallu aller les chercher ! Personne ne nous a fait de cadeau… Personne n’avait envie d’aider Toulon ! Il a fallu convaincre, persuader, discuter, s’ouvrir… Rien n’a été facile, mais je n’ai jamais baissé les bras. J’y croyais, nous y croyions. Pour mémoire, je vous rappelle quelques dates clés :
- 2005 : démarrage du projet de rénovation urbaine avec l’ANRU (160 millions d’euros d’investissement pour 40 hectares)
- 2006 : création de la Zone Franche Urbaine avec les résultats qu’on lui connait (1 145 commerces recensés en janvier 2016, soit une progression de 13.5 % en 10 ans)
- 2008 : démarrage du FISAC accompagné par les Fonds FEDER sur le centre-ville (101 commerçants non sédentaires et 88 commerçants sédentaires financés)
- 2011 : Prorogation de la ZFU
- 2011 : classement de la ville en Zone d’intérêt touristique permettant l’ouverture des commerces tous les dimanches
- 2015 : prorogation de la ZFU jusqu’en 2020
- 2015 : renouvellement de la concession VAD (Var Aménagement Développement), avec une nouvelle ligne conductrice axée sur le développement commercial et économique élargissant son périmètre afin de favoriser la cohérence du développement du centre-ville avec l’ensemble de la ville.
Notre action en matière de rénovation urbaine s’appuie sur un concept fort mais finalement simple et de bons sens : la recherche permanente de l’équilibre entre la renaissance du centre-ville et le développement des quartiers.
C’est ce travail qui a permis à Toulon de devenir la 1ère ville de France pour sa transformation de zone urbaine avec pour raisons la qualité de son dossier et sa gouvernance habile des partenariats, élue par 600 décideurs et spécialistes publics et privés des « villes de demain ».
A) Le centre-ville
Le centre-ville était un des points les plus délicats de notre ambitieux projet de renaissance de la ville de Toulon. Beaucoup de centres villes se meurent, à travers toutes les villes de France, et ce en raison de l’évolution des modes de communication et de consommation. Toulon devait affronter ce problème global auquel se greffait un état des lieux lamentable. Mal entretenu, mal aménagé, délaissé, déserté, le centre-ville était abandonné, l’habitat était délabré, les rues étaient défoncées, les réseaux antiques, il n’y avait plus ni commerce, ni culture, ni vie sociale.
Il a fallu tout d’abord se donner les moyens de reprendre la maîtrise du foncier, à travers des joutes juridiques pour éliminer les marchands de sommeil.
Il a fallu se battre pour obtenir les indispensables accompagnements de cette reconstruction. Grâce à l’ANRU, entre autres, nous avons pu travailler sur des ensembles entiers.
Cela a nécessité de nombreuses démolitions intérieures afin de créer des logements sains et lumineux, de refaire les rues, redessiner les places et enfin, apporter, en plus de l’habitat public et privé, les équipements publics qui manquaient à ce quartier.
Le Programme de Rénovation Urbaine a permis de réaliser ces lourds travaux : 390 rues et places rénovées, dont 68 sur le centre-ancien, des réseaux entièrement réhabilités (20 km réhabilités par an).
Les premières actions ont commencé en 2003 et c’est VAD et la Ville qui ont mené à bien ces travaux : 11 îlots anciens traités, 94 immeubles démolis pour retrouver la lumière et le soleil, 45 000 m² de plancher rénovés, et 2150 logements privés réhabilités.
– Pour gagner le pari du centre-ville, il fallait prendre en considération que la seule rénovation du bâti ne suffirait pas : il fallait absolument créer une dynamique, ce que nous avons fait en choisissant comme leviers, d’une part les aménagements urbains publics (80 000 m² de dallage neuf en centre-ville), d’autre part le commerce (une centaine de porteurs de projets suivis chaque année dans le cadre de l’aide à l’installation commerciale), enfin et surtout la culture dans sa diversité et la vie étudiante, en fonctionnement interactif.
Et j’en veux pour exemple le succès de la rue des Arts, le renouveau de la rue d’Alger, la place de l’Equerre, le cours Lendrin… …
Bien entendu, nous sommes parfaitement conscients que rien n’est possible si la sécurité n’est pas garantie et c’est la raison pour laquelle nous avons, entre autres, installé un réseau de 92 caméras sur l’ensemble du centre-ville, permettant une meilleure sécurité.
B) Des quartiers en devenir
Toulon, c’est un centre-ville ; c’est également des quartiers tous différents mais tous attachants. Ces quartiers font partie intégrante du renouveau de notre ville et participent à sa renaissance.
Les investissements publics réalisés ces dernières années : infrastructures, Pôle Multimodal, construction de la Gare Maritime, réhabilitation de la gare SNCF qui accueille 5 millions de passagers par an, rénovation urbaine, plateaux de santé avec la construction de l’Hôpital Sainte-Musse inauguré en 2011 (construire un nouvel hôpital, ce n’est pas facile, c’est engager près de 400 millions d’euros), équipements culturels et sportifs avec Le Théâtre Liberté, l’Opéra, nos musées, la Maison de la Photo, mais aussi le complexe Léo Lagrange totalement réhabilité et le Palais des Sports construit en 2004, etc…, ont rendu la ville attractive aux yeux des promoteurs et des investisseurs privés que vous êtes.
Partout grues et engins de chantier témoignent d’une activité soutenue dans le bâtiment. Des aménagements publics (travaux de voirie, d’éclairage, espaces verts, services de proximité) complètent la plupart de ces projets architecturaux de qualité, favorisant ainsi leur intégration urbaine.
Quelques exemples :
Quartier du Pont du Las : La mise à l’alignement de l’avenue du XVème Corps a généré la construction de 5 opérations avec 160 logements.
Quartier Pont Neuf – Escaillon : La mise à l’alignement de l’avenue Edouard Herriot a généré l’acquisition de 18 immeubles.
Quartier de Saint Jean du Var : La Ville de Toulon multiplie les opérations d’aménagement urbain, pour offrir à Saint-Jean-du-Var un cadre de vie de qualité : création de la Place de St Jean du Var, démolition de l’îlot Berthier, démolition et création d’une place devant l’église…
Quartier La Loubière : Aménagement des terrains EDF Nord Démocratie, mixant habitat, bureaux et commerces de proximité…
Ecoquartier de Font-Pré : Sur le site et à la place des palissades de l’ancien hôpital qu’il a fallu démolir : 806 logements, des commerces, des bureaux, des services et une crèche de 24 places
Quartier Sainte Anne : Une opération de 149 logements destinés au personnel de la Défense.
La Solde : 122 logements
Place de la Liberté : Toulon Métropolitain, un hôtel 4 étoiles de 98 chambres, 48 logements, des surfaces commerciales en rez-de-chaussée et des bureaux.
Quartier de Sainte Musse : Une opération d’aménagement conduite par la Métropole TPM va créer une nouvelle zone d’activités à proximité du nouvel Hôpital et compléter l’offre en matière de santé.
Chalucet : Le projet phare de notre mandat, le plus grand projet européen mené actuellement en centre-ville par une grande architecte, Corinne Vezzoni : 35 000 m², un exemple de partenariat réunissant en un même lieu, un jardin d’1,5 hectare, une médiathèque, une école d’art, une école de commerce Kedge, TVT innovations, et l’implantation de Start-Up.
La réalisation du quartier de la Créativité et de la Connaissance (voir chapitre Culture) prévoit également la construction de 150 à 200 logements (livraison fin 2019).
Et si les constructions se multiplient, rappelons que dans le respect de la Loi, quand les programmes sont d’importance, la mixité y est présente, permettant, par là même, le développement et l’amélioration du parc social.
Ainsi, je crois que l’on peut dire qu’en se battant sur tous les fronts, de manière cohérente et réfléchie, nous avons réussi à mettre en place une politique urbaine de qualité.
Nous avons ramené grâce à une vraie politique de sécurité, de propreté, grâce à une politique culturelle et commerciale volontariste, activité et dynamisme en faisant venir la jeunesse dans la Ville…
Nous avons, avec l’agglomération, fait de Toulon la ville centre d’un territoire à l’économie dynamique.
L’année dernière, lors de votre première visite, vous avez découvert le projet Chalucet, qui sera déterminant dans l’essor culturel de la Ville. Cette année, lors de vos déplacements pour de nouvelles visites, vous serez amenés à passer devant le chantier et vous allez voir à quel point il évolue…
Au cours de cette visite de ville, et des chantiers à venir (Cour de Nice, Montèty, EDF, remparts de la Porte d’Italie), vous allez pouvoir découvrir que Toulon est encore riche de mille ressources et que les projets ambitieux et créateurs de développement fourmillent…
Bien entendu, la renaissance du Centre Ancien va également se poursuivre et l’appel à projets pour notre grand projet de Rade ne va pas tarder à être lancé…
Aussi, vous allez pouvoir constater de vos propres yeux que Toulon continue, jour après jour, à construire son avenir et ne manque ni de projets, ni d’initiatives pour avancer.
Aujourd’hui, Toulon est une ville joyeuse, animée, dynamique, active tout en préservant son histoire, ses traditions et sa qualité de vie. Nous sommes sur le chemin du Renouveau, et ce chemin, nous l’avons parcouru ensemble, main dans la main, partenaires privés et publics parce qu’il est là, le secret de la réussite !
Aussi, plus que jamais, je souhaite que nous continuions à avancer dans la même direction et à construire ensemble, le Toulon de Demain.
Je vous en remercie !